胡某诉深圳市甲房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

基本案情：2005年12月5日，胡某与深圳市甲房地产发展有限公司（以下简称甲公司）签订《商品房买卖合同》，约定胡某以人民币75万元向甲公司购买甲公司开发的一单位，胡某应于2006年1月8日前支付全部房款，甲公司应当在2006年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付胡某使用。本合同双方签订后30天内向深圳市房地产交易管理部门办理登记手续。同日，胡某支付房款36.5万元和相关税费14600元给甲公司。同年12月17日，胡某已经付清房款。2007年4月30日，甲公司向胡某发出《房屋交付使用通知书》，胡某以甲公司没有办理《合同》鉴证手续为由拒绝收楼。

2007年12月22日，胡某以甲公司隐瞒真相，诱骗其购买已抵押他人的商品房，且一直无力涂销抵押为由，向法院提起诉讼，要求：1、判决合同无效；2、返还购房款75万元并赔偿胡某75万元。在一审中，甲公司承认胡某预购的商品房于2005年8月27日已经抵押给中国银行深圳分行，辩称其公司已将房屋抵押情况告知胡某，其公司计划春节后办理房屋的涂销抵押手续及合同鉴证工作，故不同意胡某的全部诉讼请求。法院一审判决支持了胡某的诉讼请求。甲公司提起二审，在二审期间涂销了涉案房屋设定的抵押担保，但是二审法院维持了一审判决。

二审判决后，甲公司请本律师代理其提请再审。本人提出以下再审理由：

（1）原审认定事实不清，判决合同无效理由不足。作为商品房的出卖人,甲公司没有故意隐瞒房屋已经抵押的事实。甲公司在售楼现场通过悬挂《商品房预售许可证》向客户告知预售商品房的实际情况。转让抵押物只需“告知”抵押权人，并不需要得到抵押权人的书面同意，甲公司在出售商品房时已经口头告知抵押权人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定之精神，设有抵押的标的物转让未通知抵押权人或者未告知受让人的并不必然无效，在二审期间涉案房屋设定的抵押担保已涂销，本案《商品房预售合同》实际可以履行，原审认定本案《商品房预售合同》无效不当。 (2)赔偿金额过高，请求法院依法予以减少。甲公司并非根本违约，双方的合同目的并非不能实现，因此原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性赔偿事实依据不足，且违约赔偿过高，显失公平。

再审法院判决：撤销原判决；解除上诉人与被上诉人签订的合同；上诉人退回被上诉人已交的房屋费用75万元；上诉人赔偿被上诉人已支付房款的20％即14万元。

再审判决挽回了委托人约60万元的损失。

（为保护当事人隐私，上述人名均为化名）。

备注：广东丽景律师事务所王列延律师简介：

本人系该所主任律师，毕业于中国人民公安大学侦察系，曾在公安机关从事过十年刑侦和经侦工作，主办过各类刑事案件数百起，积累了丰富的工作经验。转任律师执业后，凭借丰富的实战经验和精湛的法律业务知识，以及广泛的社会资源，为当事人提供了优质的法律服务。本人精通司法机关办案方式，具有精湛的刑事辩护技能，专业的经济、民事案件代理能力，高效的调查取证工作，担任多家知名企业法律顾问，进行过大量精彩成功的大要案刑事辩护和民商事代理。

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